Dados da Cushman & Wakefield, consultora de serviços imobiliários, sobre a atividade do mercado imobiliário nacional em 2024 apontam para um volume de transações de investimento em imobiliário de rendimento nos 2.170 milhões de euros.
Para Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, “2024 foi um ano de recuperação, num enquadramento global de descida das taxas de juro, com maior dinamismo no mercado imobiliário (sobretudo na segunda metade do ano)”.
Em relação ao mercado em Portugal, Eric van Leuven, referiu: “após um primeiro semestre com atividade reduzida, registou-se um crescimento expressivo do investimento imobiliário comercial no segundo semestre, fechando assim o ano com aumento significativo face a 2023. Relativamente ao mercado ocupacional, registaram-se aumentos homólogos nos volumes de absorção de todos os setores, com especial destaque para o setor de escritórios na Grande Lisboa que atingiu o segundo valor mais elevado de absorção da última década.”
Mercado de investimento imobiliário comercial
A atividade de investimento imobiliário comercial registou um crescimento no ano de 2024, com as previsões de fecho de ano a situarem-se atualmente nos 2.170 milhões de euros, representando um aumento homólogo expressivo de 28% face a 2023.
A proporção do capital estrangeiro representa neste momento 74% do volume total investido em 2024, aumentando a sua quota face ao ano anterior.
A alocação de capital por setor demonstrou o maior interesse dos investidores nos setores de retalho e hotelaria, que agregaram respetivamente 49% e 22% do volume total investido. No retalho, entre um total de 1.050 milhões de euros investidos, destacaram-se as duas maiores transações do mercado até ao momento, ambas em centros comerciais:
■ a aquisição pela Lighthouse Properties à Ceetrus do Alegro Montijo por 178 milhões de euros
■ a compra pela Castellana Properties à Harbert do LoureShopping, 8.ª Avenida e RioSul Shopping por 177 milhões euros.
Na hotelaria, o total de 470 milhões euros foi particularmente relevantes:
■ a compra pelo Grupo Quinta do Lago do Conrad Algarve à DK Partners por 150 milhões de euros;
■ a compra do Sofitel Lisboa Liberdade à Accor Invest por um investidor privado, num valor de 75 milhões euros;
■ a aquisição pela BTG Pactual do The Oitavos ao Grupo Champalimaud por um montante entre 70 a 80 milhões de euros.
No setor de escritórios, que representou 13% do total investido, com um volume de 290 milhões euros, destacou-se a aquisição pela Real I.S. da K Tower à Krestlis, por um valor entre 75 a 80 milhões de euros.
Os chamados ativos alternativos agregaram 12% do total investido, com um aumento da atividade no segmento de residências para estudantes, onde se incluíram a compra pela Xior do Home & Co Campo Pequeno por 58 milhões euros e a aquisição pela Stoneshield Capital de duas unidades em Lisboa, por um valor entre 55 a 60 milhões de euros.
O mercado de industrial e logística manteve uma representatividade reduzida, agregando apenas 5% do valor total investido, num volume de 100 milhões de euros, com destaque para a aquisição pela SIVA à Norfin dos imóveis Imocar na Azambuja por 25 a 30 milhões de euros.
Após correções em alta durante os dois últimos anos, transversais a todos os setores, as taxas de rentabilidade mantiveram-se estáveis nos três primeiros trimestres de 2024, tendo registado uma compressão de 25 pontos base (p.b.), apenas no setor de retalho, no último trimestre do ano. Desta forma, no final de 2024 as yields prime mantiveram-se nos 5,00% em escritórios e nos 5,75% em logística, enquanto contraíram 25 p.b. no comércio de rua (para 4,50%) e em centros comerciais (para 6,25%).
Mercados ocupacionais
Escritórios
O ano de 2024 foi caracterizado por um aumento homólogo de 120% da ocupação no mercado de escritórios da Grande Lisboa entre janeiro e novembro, tendo sido transacionados 193.200 metros quadrados – o segundo valor mais elevado da última década. Esta evolução positiva deve-se, em grande parte, à concretização de alguns negócios de grande dimensão, com destaque para 6 transações acima dos 5.000 metros quadrados, que, no seu conjunto, representaram 40% da absorção total registada neste período.
Entre as principais transações até à data, destacam-se no Parque das Nações duas operações em edifícios ainda em construção:
■ a compra pela Caixa Geral de Depósitos do edifício WellBe, com 26.710 metros quadrados, para instalação da sua futura sede;
■ o arrendamento de 15.840 metros quadrados no Oriente Green Campus pela Universidade Europeia.
De destacar também a ocupação integral dos 17.020 metros quadrados do edifício Álvaro Pais 2 por uma entidade confidencial nas Novas Zonas de Escritórios. Estas duas zonas representaram, no seu conjunto, 59% da procura total.
A taxa de desocupação registou um ligeiro aumento de 0,2 pontos percentuais (p.p.), para os 7,2% e foram concluídos 61.200 metros quadrados de novos espaços, todos eles já integralmente ocupados. O volume de oferta futura para os próximos três anos mantém-se limitado, com 234.800 metros quadrados de escritórios em construção, sendo que 46% da área já tem ocupação assegurada.
O mercado de escritórios do Grande Porto manteve também uma trajetória positiva, tendo registado até novembro um aumento homólogo da absorção de 33%, num volume total de 65.900 metros quadrados – o segundo valor mais alto desde que dispomos deste indicador. As duas principais transações corresponderam a ocupações integrais de edifícios, destacando-se o maior negócio:
■ o pré-arrendamento do edifício Mutual, com 10.370 metros quadrados, pela Deloitte. Este negócio contribuiu para que o CBD Boavista fosse a mais ativa, representando mais de um terço da procura;
■ a ocupação total de 5.090 metros quadrados do edifício Pharmacia no CBD Baixa por uma entidade que ainda permanece confidencial.
Nesta região, a taxa de desocupação aumentou 0,5 p.p., para os 9,0%, sendo este aumento particularmente influenciado pela conclusão de alguns edifícios no primeiro semestre, os quais ainda têm área disponível para ocupação. Foram concluídos 27.100 metros quadrados, dos quais 27% ainda se encontram por ocupar. Relativamente à oferta futura, 116.200 metros quadrados encontram-se em construção, tendo 36% dessa área ocupação já garantida.
Relativamente às rendas de mercado, a reduzida disponibilidade entre os edifícios com melhor qualidade contribuiu para um novo aumento da renda prime no Prime CBD da Grande Lisboa para os 28,50 euros/ metros quadrados /mês e no CBD Boavista do Grande Porto para os 21 euros/ metros quadrados /mês.
Retalho
Durante o ano de 2024, o setor de retalho manteve uma tendência ascendente, notória sobretudo ao nível da oferta futura de retail parks e do número de novas aberturas.
Ao nível da oferta de conjuntos comerciais, em 2024 foram concluídos 23.400 metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), dos quais se destacam a abertura do Arco Retail Park (Santo Tirso) com 6.600 metros quadrados, do Penafiel Retail Park com 8.800 metros quadrados e do Setúbal Retail Park com 4.000 metros quadrados. Até 2027 prevê-se a conclusão de mais 160.400 metros quadrados de ABL, 89% dos quais em formato retail park.
De acordo com os dados preliminares da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield, em 2024 foram registadas 800 novas aberturas, refletindo um aumento homólogo significativo de 15%. O domínio do comércio de rua acentuou-se, representando 71% do total de novas aberturas, seguido pelos centros comerciais com 13%. O setor da restauração manteve-se como o mais representativo, com 51% das novas unidades, seguido pelo setor “outros” (onde se inclui o mobiliário, decoração e bricolage) com 18%.
Num contexto de escassez de oferta face à procura atualmente ativa, as rendas de mercado atingiram máximos históricos. No comércio de rua de Lisboa, os valores aumentaram 10 euros no Chiado para 135 euros/ metros quadrados /mês, enquanto no Porto, a Baixa registou um incremento de 5 euros, para 82,5 euros/ metros quadrados/ mês Nos centros comerciais, as rendas prime subiram 12,5 euros para os 120 euros/ metros quadrados /mês e nos retail parks, 0,75 euros para os 13 euros/ metros quadrados /mês.
Industrial & Logística
Em 2024 a atividade ocupacional no mercado de industrial & logística registou um crescimento homólogo de 36%, com 513.400 metros quadrados transacionados entre janeiro e setembro e ficando nesse período 19% acima do total anual de 2023. Este crescimento foi impulsionado por alguns negócios de grande dimensão, com os cinco maiores a representarem um terço da absorção total. Entre os principais negócios, destaca-se a futura unidade industrial da Coloplast em Felgueiras, que será a maior da multinacional dinamarquesa, e cuja construção começou em meados de 2024, num investimento de 100 milhões de euros.
Seguiram-se os arrendamentos da Torrestir e dos CTT no recém-inaugurado Benavente Logistics Park, somando no total 73.000 metros quadrados, tornando este empreendimento o mais ativo do nesse período. Ao nível da distribuição geográfica da procura, manteve-se o domínio das regiões de Grande Lisboa e Grande Porto, que agregaram respetivamente 40% e 25% da absorção. Verificou-se ainda uma maior proporção de operações de venda ou arrendamento (80%), por oposição a projetos construídos “por medida” para os ocupantes.
A taxa de desocupação no mercado logístico da Grande Lisboa situou-se nos 4,6%, refletindo a escassez de oferta de qualidade – que continua a incentivar a promoção de novos projetos, muitos deles de forma especulativa. Neste enquadramento, entre janeiro e setembro de 2024 foram concluídos 340.100 metros quadrados, dos quais dois terços localizados na Grande Lisboa. Adicionalmente, encontram-se atualmente em construção 277.400 metros quadrados de espaços logísticos em Portugal, com mais de metade dessa área já com ocupação assegurada. A maior parte da construção concentra-se na Grande Lisboa (115.400 metros quadrados) e no Ribatejo (80.000 metros quadrados).
Face a este enquadramento de maior atividade de mercado, particularmente em projetos de elevada qualidade, registou-se um aumento generalizado dos valores prime de arrendamento. Na Grande Lisboa, as rendas na Castanheira – Azambuja subiram para os 5,20 euros/ metros quadrados /mês, enquanto no Grande Porto, no Porto de Leixões – Aeroporto, os valores atingiram os 5,75 euros/ metros quadrados /mês.
Hotelaria
A atividade turística em Portugal manteve um desempenho positivo durante o ano de 2024, com um aumento transversal dos principais indicadores, apesar do abrandamento natural nas taxas de crescimento. Entre janeiro e outubro o número de hóspedes e dormidas tiveram aumentos homólogos de 3% e 4%, respetivamente. Ao nível dos indicadores de operação hoteleira, os proveitos totais ficaram 10% acima do período homólogo, com o RevPAR (Revenue per Available Room) a ter um crescimento de 8%, para os 83,2 euros.
Em termos de oferta hoteleira, durante 2024 foram inauguradas perto de 60 novas unidades, com 3.500 quartos, com as classificações de 3 e 4 estrelas a representarem mais de um terço cada uma. Entre as maiores aberturas destacam-se algumas unidades de 3 estrelas, como o Locke de Santa Joana (Lisboa), com 370 quartos, o B&B Hotel Porto Gaia (Vila Nova de Gaia), com 210 quartos, e o Icon Apartments (Porto), com 170 quartos.
Quanto à oferta futura, encontram-se em fase de projeto e/ou construção mais de 120 novos projetos hoteleiros, que totalizam 11.900 quartos, com abertura prevista para os próximos 3 anos. Esta oferta futura demonstra uma clara aposta na qualificação hoteleira, com uma maior concentração em hotéis de 4 e 5 estrelas (40% e 41% respetivamente) e nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
Perspetivas 2025
No que diz respeito a previsões para 2025, perspetiva-se a continuidade do movimento de contração das taxas de referência dos bancos centrais, já iniciado na segunda metade de 2024. Eric van Leuven indicou: “As expetativas apontam para um impacto positivo no mercado imobiliário comercial nacional, continuando em 2025 a tendência de recuperação já registada no segundo semestre de 2024. Após um período de estabilidade das taxas de rentabilidade transversal a todos os setores durante grande parte do ano de 2024, no último trimestre do ano registou-se uma compressão de yields apenas no setor de retalho”.
Assim, “para 2025 prevê-se uma redução de yields, e consequente aumento de valor, para os restantes setores. Em termos de valores de arrendamento, o aumento da procura por espaços e a escassez de oferta de qualidade deverá continuar a justificar aumentos pontuais das rendas brutas de referência para os melhores ativos”, acrescentou Eric van Leuven.
Ao nível do investimento imobiliário comercial, as estimativas atuais preveem para 2025 um volume de investimento em linha com o volume de 2024, com os setores de industrial e logística, hotelaria e alternativos (living) a registarem um crescimento
No mercado ocupacional, o setor de escritórios deverá ser marcado pela consolidação das novas exigências dos ocupantes, com maior foco na experiência dos utilizadores e na sustentabilidade. Espera-se que as empresas invistam em espaços modernos e bem localizados, que ofereçam infraestruturas premium, como áreas de apoio, ginásios, e rooftops, promovendo o bem-estar e a colaboração. Estas tendências refletem uma aposta clara em criar ambientes que motivem os colaboradores a voltar ao escritório, alinhando-se com os modelos de trabalho híbridos.
O retalho deverá manter o seu bom desempenho, impulsionado por uma maior digitalização do setor e pelas novas exigências dos consumidores, proporcionando novos hábitos de compra. Os lojistas estão cada vez mais focados em criar experiências únicas e integradoras e os proprietários cada vez mais atentos às adaptações dos espaços de forma a que estes correspondam aos novos requisitos, ambos agregando valor ao processo de compra. Estas adaptações estão a ser consideradas tanto em comércio de rua, como em retail parks e centros comerciais, e têm procurado o equilíbrio entre a tecnologia, sustentabilidade e a experiência do cliente, chave fundamental para a contínua evolução do setor em 2025.
Já no setor industrial e logística, os ocupantes continuam a procurar localizações cada vez mais funcionais, estando dispostos a pagar um valor mais elevado para localizações estratégicas. O crescimento do comércio eletrónico está também a impulsionar operações logísticas, especialmente na procura de armazéns urbanos. Portugal está ainda a ser visto como um destino atrativo para a instalação de indústrias e logística, por parte de empresas que procurem relocalizar a produção na Europa e reduzir os riscos de interrupção na cadeia de abastecimento.
Com a escassez de oferta de qualidade nos principais eixos, há um aumento no desenvolvimento de novos espaços logísticos, especialmente nas regiões da Grande Lisboa e do Porto. Adicionalmente, a procura por terrenos em zonas industriais para o mercado de data centres tem aumentado significativamente, prevendo-se que este setor continue bastante dinâmico.
Em hotelaria, a diversificação dos mercados emissores proporcionará o crescimento continuado da atividade em 2025, com impacto direto na captação de investimento a realizar em produtos hoteleiros existentes e novos projetos.
Na área habitualmente designada por living, teremos que considerar separadamente os seus diferentes nichos. Continuam a não existir projetos destinados ao arrendamento residencial, nem construídos nem projetados, mas já começa a haver algumas iniciativas público-privadas ou até 100% privadas cujas promoções podem arrancar em 2025. Os segmentos de residências de estudantes e de estruturas residenciais para idosos ganharam mais relevância em 2024 e constituem apostas incontornáveis para o crescimento do mercado imobiliário residencial alternativo no médio prazo.
A atenção dos investidores está cada vez mais virada para os chamados ativos alternativos (como hospitais e clínicas, escolas e universidades resultado da maior oferta privada em resposta ao cada vez mais reduzido investimento público.
De forma transversal a todos os setores, o ano de 2024 foi um ano de consolidação da sustentabilidade e ESG nos edifícios. No mercado português, nomeadamente ao nível da banca, já se assiste à aplicação de diferentes taxas de juro aos financiamentos, de acordo com a sustentabilidade do investimento. Definitivamente, há uma disponibilidade de investidores e inquilinos para pagar um green premium por ativos mais sustentáveis, sendo já incontornável e cada vez mais significativa adoção da certificação dos edifícios, o alinhamento com a Taxonomia Europeia e o desenvolvimento de análise dos riscos de alterações climáticas.
Verifica-se também um enorme esforço para a transição energética dos edifícios, passando pela sua renovação ou mesmo reconversão, de forma a dar cumprimento aos futuros requisitos legais. Finalmente, é de salientar o futuro desafio da seleção de fornecedores, principalmente ao nível da construção, como redução da pegada carbónica das atividades. A responsabilidade de toda a cadeia de valor será um dos grandes desafios dos próximos tempos.
